债权人保护系列专题（四）：不动产w88win优德中文版物转让

摘 要

《民法典》及配套司法解释确立了不动产w88win优德中文版物自由转让的规则体系，为适应这一规则体系，司法裁判和不动产登记实践正在做出相应的转变。本文将结合这种转变，对不动产w88win优德中文版物转让新规进行探讨。

一、w88win优德中文版物转让规则的变化

在《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日颁布，2021年1月1日生效，下称“《民法典》”）实施前，《中华人民共和国物权法》（下称“《物权法》”，已失效）第一百九十一条规定，在w88win优德中文版期间内，除受让人代为清偿债务消灭w88win优德中文版权以外，w88win优德中文版物转让均需经w88win优德中文版权人事先同意；但《民法典》第四百零六条对上述规则进行了实质性变动，即原则上允许w88win优德中文版物在w88win优德中文版期间内自由转让，但以当事人另有约定为例外，体现了物尽其用、鼓励交易的价值取向。此后，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，2021年1月1日生效，下称“《担保制度解释》”）以更具体的规定完善了w88win优德中文版物转让的规则体系（详见后文）。为本文目的，本文所探讨的w88win优德中文版物仅限于不动产w88win优德中文版物。

二、不动产w88win优德中文版物转让新规解读

（1）不动产w88win优德中文版物自由转让，w88win优德中文版权具有追及效力

所谓w88win优德中文版权的追及效力，指w88win优德中文版权人有权追及w88win优德中文版物而行使变价权并以变价款优先受偿，而不受w88win优德中文版物归属或占有的变动影响。1 根据《民法典》第四百零六条，除当事人另有约定外，不动产w88win优德中文版物可自由转让，而w88win优德中文版权依旧存续于该w88win优德中文版物上，不受该等转让的影响。这意味着，在w88win优德中文版合同未明确约定不动产w88win优德中文版物转让的限制或禁止性条款的情况下，w88win优德中文版人有权不经w88win优德中文版权人的同意即转让w88win优德中文版物，该w88win优德中文版物的受让人（下称“受让人”）则应继续承受w88win优德中文版物之上的权利负担（即w88win优德中文版权），并在w88win优德中文版权人主张实现w88win优德中文版权时承担担保责任。

（2）不动产w88win优德中文版物自由转让的例外情形

所谓《民法典》第四百零六条规定的“当事人另有约定”的例外情形，指当事人在w88win优德中文版合同中明确约定了禁止或限制转让不动产w88win优德中文版物（下称“转让特约”）。转让特约在商业实践中早已存在，如银行债权人常在其制定的标准w88win优德中文版合同文本中明确要求w88win优德中文版人转让w88win优德中文版物必须取得w88win优德中文版权人的事先书面同意。此种情况下，w88win优德中文版人转让w88win优德中文版物应当受限于转让特约。如果w88win优德中文版人违反转让特约，擅自与第三方签署w88win优德中文版物的转让合同并将w88win优德中文版物转让至第三方的，w88win优德中文版权人有权请求w88win优德中文版人承担违约责任。需要注意的是，根据《担保制度解释》第四十三条规定，无论转让特约是否完成登记，w88win优德中文版权人均不得以该等转让特约的存在为由否认前述w88win优德中文版物转让合同的法律效力。尽管如此，在符合下述特定条件的情况下，上述第四十三条明确赋予了w88win优德中文版权人以转让特约对抗受让人物权的法律效力：

（3）w88win优德中文版人转让不动产w88win优德中文版物时的通知义务 

《民法典》第四百零六条第二款明确规定，w88win优德中文版人转让不动产w88win优德中文版物时应当及时通知w88win优德中文版权人。w88win优德中文版权人有权在能够证明“w88win优德中文版财产转让可能损害w88win优德中文版权”的前提下，请求w88win优德中文版人以转让所得价款向w88win优德中文版权人提前清偿债务或提存；² 转让的价款超过债权数额的部分归w88win优德中文版人所有，不足部分由债务人继续清偿。

对于w88win优德中文版人在转让时未履行或怠于履行通知义务的法律后果，上述第四百零六条第二款并未予以明确，但基于该条第一款“w88win优德中文版财产转让的，w88win优德中文版权不受影响”的规定，前述未履行或怠于履行通知义务的行为应不影响w88win优德中文版权的有效性。不过，全国人大常委会法制工作委员会的相关立法观点认为，该等行为虽然不影响w88win优德中文版权的效力，但如果因未及时通知而造成w88win优德中文版权人损害的，w88win优德中文版人应当对该等损害承担赔偿责任。³

对于上述“可能损害w88win优德中文版权”的具体情形或者判断标准，《民法典》和相关司法解释并未予以明确；不过，以下情形有可能会被认为损害了w88win优德中文版权：（1）w88win优德中文版财产是商品房的，受让人为其权利依法优先于w88win优德中文版权人的商品房消费者；⁴（2）受让人变更w88win优德中文版物用途，导致w88win优德中文版物价值贬损。⁵ 此外，也有判决认为，未通知w88win优德中文版权人而转让w88win优德中文版物的交易行为本身即损害了w88win优德中文版权人的利益。⁶

三、不动产w88win优德中文版物转让新规在登记层面的问题

《民法典》和《担保制度解释》确立了原则上允许w88win优德中文版物自由转让的新规，但各地不动产登记机关落实该等新规需要一个过程，且在具体办理不动产登记时需遵循相关技术性规范，这可能在一定程度上对w88win优德中文版物的转让构成客观障碍。我们将在下文结合主要一线城市的登记实践进行探讨。

（1）w88win优德中文版物转移登记和转让特约登记

《民法典》生效后，为落实转让特约，自然资源部在《关于做好不动产w88win优德中文版权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号，下称“《通知》”）中明确规定：（1）保障w88win优德中文版不动产的依法转让；（2）当事人申请办理不动产w88win优德中文版权首次登记或w88win优德中文版预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让w88win优德中文版不动产的约定”栏记载转让w88win优德中文版不动产的约定情况。有约定的填写“是”，w88win优德中文版期间依法转让的，应当由受让人、w88win优德中文版人（转让人）和w88win优德中文版权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，w88win优德中文版期间依法转让的，应当由受让人、w88win优德中文版人（转让人）共同申请转移登记；（3）《民法典》施行前已经办理w88win优德中文版登记的不动产，w88win优德中文版期间转让的，未经w88win优德中文版权人同意，不予办理转移登记。

但是，上述规定的施行并不当然意味着不动产w88win优德中文版物的转移登记在实际操作层面已经不受限制。根据我们的业务经验，各地方的登记机构在具体操作上可能存在一定差异。以北京市为例，根据我们的咨询，部分区县的不动产登记事务中心工作人员表示，即使不动产登记簿中明确载明当事人之间不存在转让特约，w88win优德中文版人和受让人办理w88win优德中文版物的转移登记时仍应获得w88win优德中文版权人的书面同意；另有部分区县的不动产登记事务中心工作人员表示，仅在不动产登记簿载明当事人之间存在转让特约的情况下，才需要w88win优德中文版权人作为共同申请人申请办理w88win优德中文版物的转移登记。不过，基于各地的不动产登记规范经常处于调整之中，未来不排除相关实践发生变化的可能，我们建议在相关交易前以各地登记机构的最新意见为准。

（2）是否需要办理w88win优德中文版权变更登记

就上述不动产w88win优德中文版物转让新规，除上述《通知》的相关规定以外，现行有效的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等不动产登记规范尚未就不动产w88win优德中文版物转让的情况下应如何处理原w88win优德中文版权登记作出明确规定，即在办理w88win优德中文版物转移登记后，是否需要另行办理w88win优德中文版权变更登记。对此，部分一线城市已制订了相关规定，如上海的相关规范规定，登记机构可以合并办理w88win优德中文版物的转移登记和w88win优德中文版权变更登记。⁷

四、结 语

《民法典》和《担保制度解释》共同构建了允许不动产w88win优德中文版物自由转让的规则体系，但在不动产登记制度层面，该等规则的落实程度可能依地域和登记技术等因素而存在差异，尚待进一步发展和完善。

1. 见邹海林：《论w88win优德中文版权的追及效力及其缓和——兼论<物权法>第191条的制度逻辑和修正》，载《法学家》2018年第1期。

2. 所谓提存，指因债权人原因债务人无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交付提存机关而消灭债权。《民法典》并未明确规定提存机关；实践中，公证机关依据《提存公证规则》有权接受提存。

3. 见黄薇主编：《中华人民共和国民法典物权编释义》，法律出版社2020年版，第512页。

4. 见《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>担保部分的解释》（征求意见稿，未施行）第四十二条。

5. 见前注3，第512页。

6. 如在(2021)鲁1428民初1212号判决书中，原告（买受人）请求被告（出卖人）继续履行案涉房屋的转让合同，协助办理产权过户，法院依据《民法典》第四百零六条认为：“本案中，原告未提交证据证实双方在交易时，及时通知了w88win优德中文版权人。双方的交易有可能损害w88win优德中文版权人的利益。”并结合其他事实驳回了原告的诉讼请求。

7. 见《上海市不动产登记技术规定》（沪规划资源规〔2021〕1号）第4.2.30条。